Hypotheekmarkt groeit verder, maar starters raken achterop
De Nederlandse hypotheekmarkt heeft in 2025 een nieuw hoogtepunt bereikt. Uit cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) blijkt dat het aantal hypotheekaanvragen sterk is toegenomen. In totaal ging het om ruim 563.500 aanvragen. Dat is 16,5 procent meer dan een jaar eerder.
Het grootste deel van deze aanvragen had te maken met de aankoop van een woning. Bijna twee derde van alle aanvragen viel in deze kopersmarkt. De overige aanvragen kwamen uit de zogenoemde niet-kopersmarkt, zoals het oversluiten of verhogen van een bestaande hypotheek. Volgens HDN verschuift het zwaartepunt van de markt steeds verder richting woningkopers.
Toch is de positie van starters in 2025 minder gunstig geworden. In 2024 konden jonge kopers nog profiteren van lagere rentes en hogere lonen. In 2025 spelen juist de hoge woningprijzen hen parten. Steeds meer woningen zijn voor starters niet meer betaalbaar. Het aandeel hypotheekaanvragen van starters daalde daardoor met 3,4 procent.
De sterkste groei was zichtbaar in de niet-kopersmarkt. Vooral gepensioneerden en huiseigenaren die hun hypotheek oversloten, zorgden hier voor een stijging van 21,4 procent. Zij zetten hun opgebouwde woningvermogen steeds actiever in.
Volgens HDN-directeur Reinier van der Heijden laat deze ontwikkeling zien hoe groot de verschillen op de woningmarkt zijn geworden. Starters moeten financieel tot het uiterste gaan om een woning te kunnen kopen, terwijl doorstromers en gepensioneerden juist meer mogelijkheden hebben. Dit verschil bepaalt in toenemende mate de dynamiek op de hypotheekmarkt.
De gemiddelde prijs van een koopwoning kwam in 2025 uit op 512.000 euro. Dat is een stijging van 4,9 procent ten opzichte van een jaar eerder. De prijsstijging was daarmee lager dan in 2024, toen huizen bijna 10 procent duurder werden. Het gemiddelde hypotheekbedrag bij aankoop bedroeg in 2025 circa 373.000 euro, een toename van 3,7 procent.
Bron: Hypotheken Data Netwerk (HDN)
Onzekerheid over btw op pensioenpremies: fiscus wijkt af van rechter
Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft in twee uitspraken geoordeeld dat pensioenpremies die aan een pensioenfonds worden betaald, belast zijn met btw. De staatssecretaris van Financiën heeft echter laten weten dat hij deze uitspraken voorlopig niet volgt. Voor de praktijk betekent dit dat de huidige werkwijze blijft gelden, in afwachting van een definitief oordeel van de hoogste rechter.
De uitspraken van het hof dateren van 30 september 2025 en gaan over de uitvoering van verplicht gestelde bedrijfstakpensioenregelingen. Volgens het hof is de uitvoering van zo’n pensioenregeling geen verzekeringsdienst. Daardoor geldt de btw-vrijstelling niet en zouden pensioenfondsen 21 procent btw moeten berekenen over de pensioenpremies.
De staatssecretaris heeft op 12 november aangegeven dat hij deze lijn niet overneemt. Een belangrijke reden daarvoor is dat de uitspraken botsen met een eerdere uitspraak van het Hof Amsterdam uit 2023. In die zaak werd pensioenuitvoering juist wel aangemerkt als een btw-vrijgestelde dienst. Tegen die uitspraak loopt inmiddels cassatie bij de Hoge Raad.
Zolang de Hoge Raad hierover geen uitspraak heeft gedaan, blijft het uitgangspunt van de Belastingdienst ongewijzigd. Dat betekent dat pensioenuitvoering voorlopig wordt gezien als een dienst die is vrijgesteld van btw.
Wat betekent dit voor de praktijk?
De uitspraken van Hof Arnhem-Leeuwarden hebben specifiek betrekking op verplicht gestelde pensioenfondsen, zoals die voor bakkers en schilders. Het hof stelde vast dat werknemers ook pensioenrechten behouden als de premie niet wordt betaald. Er is volgens het hof daarom geen direct verband tussen premie en uitkering, en dus geen sprake van een verzekeringshandeling.
Dit principe geldt alleen bij verplichte pensioenregelingen. Bij andere regelingen, bijvoorbeeld via een verzekeraar, een PPI of een niet-verplicht pensioenfonds, is premiebetaling wél een voorwaarde voor pensioenopbouw. In die gevallen ligt btw-heffing op de premie minder voor de hand. De reikwijdte van de uitspraken lijkt zich daarom te beperken tot verplicht gestelde pensioenfondsen.
De uitspraken zorgden voor onrust bij veel bedrijven. Met name btw-vrijgestelde ondernemers zouden te maken krijgen met extra, niet-aftrekbare btw-kosten. Dat zou uiteindelijk ook gevolgen kunnen hebben voor de deelnemers. Voorlopig is die zorg niet nodig: zolang de Hoge Raad geen uitspraak heeft gedaan, hoeven pensioenfondsen geen btw te berekenen over de pensioenpremies.
Mocht de Hoge Raad later oordelen dat pensioenuitvoering toch btw-belast is, dan ligt het voor de hand dat de wetgever ingrijpt. Tijdens de behandeling van de Pensioenwet is namelijk al aangegeven dat een uitvoeringsovereenkomst in wezen een verzekeringsovereenkomst is, en daarmee een btw-vrijgestelde dienst.
Bron: Legal & Tax Nationale-Nederlanden
Belasting op saldolijfrente kan eigendomsrecht schenden
De Rechtbank Noord-Holland heeft geoordeeld dat de belastingheffing over een saldolijfrente per 2020 in een concreet geval te ver gaat. Volgens de rechtbank vormt de verplichte fiscale afrekening een inbreuk op het eigendomsrecht, omdat de belastingdruk niet in verhouding staat tot het inkomen en de uitkeringen van de belastingplichtige.
De zaak draait om een vrouw die in 2020 werd geconfronteerd met een belastingaanslag van € 75.652. Deze aanslag had betrekking op haar saldolijfrenteverzekering met een waarde van € 158.528. Aanleiding was het aflopen van het overgangsrecht op 31 december 2020. Vanaf dat moment moest fiscaal worden afgerekend over het rentebestanddeel in de waarde van de lijfrente. De vrouw stelde dat deze heffing onevenredig was en in strijd met het eigendomsrecht zoals beschermd door het EVRM. Ook deed zij een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
De rechtbank oordeelt dat de wettelijke regeling op zichzelf niet onrechtmatig is. Het overgangsrecht van twintig jaar en het maximale belastingtarief van 45 procent worden als redelijk gezien. In dit specifieke geval pakt de regeling echter buitensporig uit. De heffingsgrondslag is vijftien keer zo hoog als de jaarlijkse uitkering. Daarnaast had de vrouw onvoldoende financiële middelen om de aanslag te betalen zonder een lening af te sluiten. Afkoop van de lijfrente was niet mogelijk en zij werd pas laat in 2020 geïnformeerd over de fiscale gevolgen. Hierdoor had zij nauwelijks gelegenheid om maatregelen te treffen.
Op basis hiervan concludeert de rechtbank dat sprake is van een individuele en buitensporige last. Dat betekent een schending van het eigendomsrecht. Het belastbaar inkomen uit werk en woning wordt daarom verlaagd en ook de belastingrente wordt verminderd. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet, omdat het overgangsrecht voor iedereen op hetzelfde moment is geëindigd.
Belang voor de praktijk
Saldolijfrenten zijn oude lijfrentecontracten die vóór 14 september 1999 zijn afgesloten. De ingelegde premies of koopsommen waren destijds niet aftrekbaar. Belasting werd pas geheven zodra de uitkeringen hoger waren dan de ingelegde bedragen. Dit systeem gold tot en met 31 december 2020. Daarna moest alsnog fiscaal worden afgerekend over het opgebouwde rentedeel.
In eerdere procedures bij de Rechtbank Zeeland-West-Brabant kregen belastingplichtigen geen gelijk. In die zaken stond vooral de waarderingsmethode centraal, en die bleek correct te zijn toegepast. Ook werd toen geoordeeld dat geen sprake was van een buitensporige last.
De uitspraak van Rechtbank Noord-Holland laat zien dat de uitkomst per situatie kan verschillen. Vooral wanneer de belastingheffing leidt tot ernstige financiële problemen, kan sprake zijn van een schending van het eigendomsrecht. Voor adviseurs is het daarom belangrijk om bij cliënten met een saldolijfrente niet alleen naar de wet te kijken, maar ook naar de persoonlijke financiële gevolgen.
Bron: Legal & Tax Nationale-Nederlanden
Pensioen kan harder stijgen bij overstap naar nieuw stelsel
Deelnemers aan een pensioenfonds dat per 1 januari overstapt naar het nieuwe pensioenstelsel, kunnen mogelijk rekenen op een hogere pensioenverhoging dan eerder gedacht. Een stijging van 10 procent of meer lijkt haalbaar. Dat meldt het Algemeen Dagblad.
Bij het zorgpensioenfonds PFZW werd in oktober nog uitgegaan van een maximale verhoging tot 10 procent. Recente cijfers laten echter zien dat het vermogen van het fonds de afgelopen maanden verder is gegroeid. In november kwam de dekkingsgraad uit op 124 procent. Dat betekent dat PFZW voor elke 100 euro aan huidige en toekomstige pensioenverplichtingen 124 euro in kas heeft.
PFZW is met circa drie miljoen deelnemers en een belegd vermogen van ongeveer 253 miljard euro het op één na grootste pensioenfonds van Nederland. Door deze sterke financiële positie is er ruimte om de pensioenen fors te verhogen. Een belangrijk deel van het overschot kan vanaf 2026 worden ingezet voor hogere pensioenen.
Dat hangt samen met de invoering van de Wet Toekomst Pensioenen. In het nieuwe stelsel hoeven pensioenfondsen minder buffers aan te houden dan voorheen. Daardoor komt meer geld beschikbaar voor uitkeringen. Zowel gepensioneerden als (oud-)werknemers profiteren hiervan.
Voor adviseurs en werkgevers is het relevant om deelnemers goed te informeren over deze ontwikkeling. De overstap naar het nieuwe stelsel kan namelijk niet alleen gevolgen hebben voor de opbouw van pensioen, maar ook voor de hoogte van de uitkeringen op korte termijn.
Bron: Algemeen Dagblad