Verhuur woningen meer dan normaal vermogensbeheer
Verricht een verhuurder van woningen voor die woningen en de huurders de meest voorkomende werkzaamheden zelf, dan is sprake van resultaat uit overige werkzaamheden. Die werkzaamheden gaan verder dan normaal actief vermogensbeheer.
Een man bezit samen met zijn echtgenote zeven woningen waaronder de eigen woning. De overige woningen verhuurt de man. De woningen zijn deels gefinancierd met geldleningen. De man heeft voor 2015 aangifte IB/PVV gedaan. De verhuurde woningen en een tweetal leningen heeft de man tot box 3 gerekend. Bij Rechtbank Den Haag is in geschil of de man met de verhuur van de woningen resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) heeft behaald dan wel of de woningen tot box 3 moeten worden gerekend.
Omschrijving ROW De rechtbank overweegt dat tot het ROW mede behoren de werkzaamheden die bestaan uit het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te buiten gaat. Denk daarbij aan het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare vormen van kennis.
Door de verhuurder verrichte werkzaamheden In 2015 heeft de man voor de verhuurde woningen aanzienlijke activiteiten verricht, zoals alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden, het regelen van de aansluitingen van het gas en elektra voor de huurders, de inrichting van verschillende woningen, het opmaken van huurcontracten voor verschillende huurders, het innen van de huren en het ophalen en bezorgen van post.
Gevolgen afbouw werkzaamheden De inspecteur constateert dat de man in 2015 steeds meer werkzaamheden voor de woningen heeft uitbesteed aan derde partijen. Daardoor heeft de man in 2015 zijn werkzaamheden in box 1 gestaakt. Er is sprake van ROW, dat betekent dat de inspecteur ten onrechte de betaalde rente op de leningen voor die woningen niet in aftrek heeft toegelaten. Echter door staking van de werkzaamheden in 2015 is er stakingswinst behaald die waarschijnlijk veel hoger is dan de niet in aftrek gebrachte rente. Daarom slaagt het beroep op interne compensatie door de inspecteur en is er geen aftrek van rente mogelijk. De rechtbank handhaaft de aanslag IB/PVV 2015.
Bron: Rb. Den Haag 22-12-2023 (gepubl. 20-02-2024).