Herziening btw-aftrek door vrijgestelde huur leeg pand
Een btw-ondernemer koopt vastgoed om dat belast door te verkopen. Als de verkoopmarkt ongunstig is, besluit hij leegstaande panden te verhuren. Als dat te lang duurt, riskeert hij echter herziening van de aftrek voorbelasting.
Een bv met als doel het ontwikkelen van onroerende zaken, realiseert bij haar deelname aan een project een appartementencomplex. De gemeente kent aan dat appartementencomplex een woonfunctie toe. Op 3 juli 2013 en 18 december 2013 krijgt de bv dertien appartementen geleverd. In dat verband is btw aan haar in rekening gebracht. Zij trekt deze omzetbelasting af als voorbelasting. Op 8 mei 2014 verkrijgt zij één appartement in het complex van een particulier. Deze levering vindt plaats zonder facturering van omzetbelasting.
De bv koopt deze appartementen om ze te kunnen verkopen aan particulieren of beleggers. Maar de markt voor verkoop is niet goed in 2013. De bv verwacht daarom geen verkoop op korte termijn. Omdat de markt voor verhuur op dat moment wel goed is, besluit de bv appartementen te verhuren met toepassing van de Leegstandswet. Dat houdt in dat de woningen maximaal twee jaar zijn te verhuren, waarbij geen sprake is van huurbescherming. De bv vindt dat het gebruik van de appartementen niet verschilt van het beoogde doel. In dat geval blijft de herziening van de aftrek voorbelasting achterwege. Maar de inspecteur denkt daar anders over en heft de herzienings-btw na. De bv begint een beroepsprocedure, eerst voor Rechtbank Gelderland en vervolgens voor Hof Arnhem-Leeuwarden.
Het hof oordeelt dat de bv zich in het desbetreffende tijdvak niet heeft beziggehouden met verhuur voor kort verblijf. Daarbij acht het hof van waarde dat de huurders de kosten dragen van kleine herstelwerkzaamheden. Zij voeren deze kleine herstelwerkzaamheden, waaronder het vervangen van de lampen of het verhelpen van een verstopping, daadwerkelijk uit. Daarnaast zijn zij belast met de zorg voor de inventaris. Verder worden de huurders rechtstreeks aangeslagen voor de gemeentelijke heffingen en de waterschapslasten. Vrijwel alle huurders hebben zelf een contract afgesloten met een energiemaatschappij. Daarmee wijkt de verhuur van de bv af van de btw-belaste verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf.
Bovendien hebben beide partijen een inspanningsverplichting om na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. Deze verplichting geldt zolang de bv de woning in kwestie nog niet heeft verkocht. De nieuwe huurovereenkomst duurt minstens zes maanden. In de praktijk huren de meeste huurders de appartementen daardoor voor een langere periode dan zes maanden. Ten slotte bevatten enkele huurovereenkomsten een voorkeursrecht tot koop van het appartement. Op grond van al deze omstandigheden concludeert het hof dat hier sprake was van gewone btw-vrijgestelde verhuur. De Belastingdienst heeft daarom terecht herzienings-btw nageheven.
Bron: Hof Arnhem-Leeuwarden 22-02-2022 (gepubl. 04-03-2022)